Guida Operativa
Come scegliere il contratto di locazione giusto
La scelta corretta dipende dall’immobile, dall’inquilino e dai tuoi obiettivi come proprietario.
Esplora il percorso
Guide Contratti
Non esiste un contratto migliore in assoluto: esiste il contratto più adatto alla situazione concreta.
Quale contratto devo utilizzare?
Quando si decide di affittare un immobile, una delle prime domande che un proprietario si pone è quasi sempre la stessa: “Quale contratto devo utilizzare?”
La risposta, però, è molto meno immediata di quanto possa sembrare.
Molti pensano che esista un contratto migliore in assoluto oppure che una determinata tipologia sia sempre la soluzione più conveniente.
La realtà è diversa: ogni immobile ha caratteristiche proprie, ogni proprietario persegue obiettivi differenti e ogni rapporto locativo presenta esigenze specifiche.
Stai cercando una locazione stabile o temporanea?
Il primo elemento da valutare riguarda la durata del rapporto.
Se l’obiettivo è instaurare una locazione destinata a durare nel tempo, le principali soluzioni sono il contratto 4+4 a canone libero e il contratto 3+2 a canone concordato.
Se invece esiste una reale esigenza temporanea, del proprietario o dell’inquilino, potrebbe essere necessario valutare il contratto transitorio.
Questa distinzione è fondamentale, perché il contratto transitorio non può essere utilizzato semplicemente per evitare i vincoli di un contratto ordinario o perché si preferisce una durata più breve.
Il canone concordato può essere conveniente?
Molti proprietari partono da un presupposto: “Preferisco il canone libero perché posso chiedere un affitto più alto”.
In alcuni casi può essere vero. In altri, però, il risultato economico finale può essere molto diverso.
Il rendimento di una locazione non dipende soltanto dal canone mensile. Dipende anche dalla fiscalità, dalle agevolazioni disponibili e dalla sostenibilità complessiva del rapporto.
In presenza dei requisiti previsti dalla normativa, il canone concordato può consentire di beneficiare della cedolare secca al 10%, delle riduzioni IMU e di ulteriori agevolazioni eventualmente previste a livello locale.
Ed è proprio per questo motivo che sempre più proprietari scelgono di partire da un dato oggettivo: il calcolo del canone applicabile al proprio immobile.
Esiste una reale esigenza temporanea?
Quando il proprietario sa già che l’immobile dovrà tornare nella propria disponibilità entro un determinato periodo, oppure quando l’inquilino necessita di un alloggio soltanto per alcuni mesi, si tende spesso a pensare al contratto transitorio.
Occorre però prestare attenzione.
La normativa non consente di utilizzare il contratto transitorio semplicemente perché si desidera un contratto più breve.
Deve esistere una reale motivazione temporanea e, nei casi previsti, tale motivazione deve essere adeguatamente documentata.
Una scelta non corretta potrebbe produrre effetti molto diversi da quelli inizialmente immaginati.
L’inquilino è uno studente universitario?
Non tutte le esigenze temporanee riguardano il contratto transitorio.
Quando il conduttore è uno studente universitario fuori sede e ricorrono i requisiti previsti dalla normativa, potrebbe essere necessario utilizzare una specifica tipologia contrattuale: il contratto per studenti universitari.
Anche in questo caso si tratta di un contratto a canone concordato, disciplinato da regole proprie in materia di durata, requisiti e determinazione del canone.
Per questo motivo il semplice fatto che l’inquilino sia uno studente non è, da solo, sufficiente per individuare automaticamente la soluzione corretta.
Una scelta sbagliata può creare problemi
La scelta del contratto produce effetti che possono accompagnare il proprietario per molti anni.
Una tipologia contrattuale non corretta può incidere sulla durata del rapporto, sulle agevolazioni fiscali, sulla possibilità di utilizzare determinati strumenti, sulla corretta determinazione del canone e sulla gestione futura della locazione.
Molti problemi non nascono durante il rapporto.
Nascono prima della firma del contratto.
Ed è proprio per questo motivo che una valutazione preventiva rappresenta spesso la migliore forma di tutela.
Quale contratto potrebbe essere adatto al tuo caso?
Se desideri una locazione stabile e vuoi determinare liberamente il canone, il contratto 4+4 può rappresentare una soluzione.
Se invece desideri valutare eventuali vantaggi fiscali e il canone concordato è applicabile al tuo immobile, potrebbe essere opportuno approfondire il contratto 3+2.
Se esiste una reale esigenza temporanea, può essere necessario valutare il contratto transitorio.
Se l’immobile viene locato a uno studente universitario fuori sede, potrebbe invece trovare applicazione il contratto per studenti universitari.
Naturalmente ogni situazione presenta caratteristiche proprie.
Una scelta consapevole parte dalle informazioni corrette
Non esiste il contratto perfetto per tutti.
Esiste però il contratto più adatto al tuo immobile, ai tuoi obiettivi e alla situazione concreta che stai affrontando.
Per questo motivo sempre più proprietari scelgono di partire da due semplici domande: quale canone posso applicare e quale tipologia contrattuale è realmente più conveniente nel mio caso?
Perché le decisioni migliori nascono quasi sempre da dati concreti e non da convinzioni generiche.
Vuoi approfondire le diverse tipologie contrattuali?
Puoi proseguire il percorso leggendo gli approfondimenti dedicati ai principali contratti di locazione abitativa.
Non sai quale contratto utilizzare?
Prepara la visura catastale, l’APE e prenditi pochi minuti di tempo: il primo passo è verificare quale canone possa essere applicato al tuo immobile.
Guida pratica per proprietari immobiliari