Guida Operativa
Contratto 3+2 a canone concordato
Quando il rendimento non dipende solo dal canone.
Esplora il percorso
Guide Contratti
Il contratto 3+2 può rappresentare una soluzione molto interessante quando fiscalità, sostenibilità e rendimento netto vengono valutati insieme.
Il grande equivoco: “Con il concordato guadagno meno”
Quando si parla di locazioni a canone concordato, molti proprietari hanno una reazione immediata: “Non voglio guadagnare meno”.
È una preoccupazione comprensibile. Per anni il canone concordato è stato percepito come una soluzione pensata principalmente per favorire gli inquilini.
La realtà, però, è più articolata. Negli ultimi anni molti Accordi territoriali sono stati aggiornati e le agevolazioni fiscali hanno reso il canone concordato molto più competitivo rispetto al passato.
Cos’è il contratto 3+2
Il contratto 3+2 è una tipologia di locazione abitativa disciplinata dalla Legge 431 del 1998.
Il rapporto nasce con una durata iniziale di tre anni e, alla prima scadenza, si proroga automaticamente per ulteriori due anni, salvo legittima disdetta del locatore nei casi previsti dalla legge.
A differenza del contratto 4+4, il canone non viene determinato liberamente dalle parti, ma viene calcolato sulla base degli Accordi territoriali sottoscritti a livello locale.
Non conta solo quanto incassi: conta quanto ti rimane
Il rendimento reale di una locazione non dipende soltanto dal canone lordo, ma soprattutto da quanto rimane effettivamente al proprietario dopo imposte e costi di gestione.
La cedolare secca al 10%, le riduzioni IMU eventualmente previste dai Comuni e una maggiore sostenibilità del rapporto possono modificare in modo significativo il risultato netto dell’operazione.
Per questo motivo un canone apparentemente più contenuto può, in alcuni casi, generare un rendimento finale molto competitivo.
Come viene determinato il canone
Ogni Accordo territoriale prevede fasce di oscillazione e criteri di calcolo che tengono conto delle caratteristiche dell’immobile, della zona, della metratura, delle pertinenze e di altri elementi specifici.
Due appartamenti apparentemente simili possono quindi generare canoni diversi.
Per questo motivo il calcolo del canone concordato non può essere improvvisato: un errore nella determinazione del canone può avere conseguenze sia contrattuali sia fiscali.
L’attestazione: un passaggio spesso sottovalutato
La corretta predisposizione di un contratto a canone concordato richiede il rilascio del documento di attestazione.
L’attestazione certifica la conformità del contratto e del canone applicato agli Accordi territoriali ed è rilevante anche ai fini dell’accesso alle agevolazioni fiscali previste dalla normativa.
Una locazione ben costruita non tutela soltanto oggi, ma riduce il rischio di problematiche future.
Il contratto 3+2 è più vincolante?
Molti proprietari immaginano che il canone concordato sia un contratto con vincoli aggiuntivi rispetto al classico 4+4.
Nel contratto 4+4 il primo momento di revisione piena del rapporto arriva dopo otto anni complessivi. Nel contratto 3+2, invece, questo momento interviene dopo cinque anni.
Naturalmente anche nel canone concordato il proprietario non dispone di una generale facoltà di recesso anticipato: le regole sulla disdetta restano disciplinate dalla legge.
Se è scritto in contratto non è detto che sia corretto
Il contratto 4+4 non possiede un modello ministeriale obbligatorio, ma questo non significa che le parti possano inserire qualunque clausola.
L’intero mondo delle locazioni abitative è regolato dalla Legge 431/1998, che fissa limiti precisi al contenuto del rapporto.
Una clausola contraria alla normativa può essere nulla o inapplicabile, anche se sottoscritta dalle parti.
Quando il canone concordato può essere interessante
Non esiste una risposta valida per tutti. Ogni immobile ha caratteristiche proprie e ogni proprietario persegue obiettivi differenti.
Il canone concordato tende però a risultare particolarmente interessante quando si desidera ottimizzare la fiscalità, costruire un rapporto sostenibile nel tempo e ridurre l’impatto delle imposte sul rendimento dell’immobile.
Non perché sia sempre la soluzione migliore, ma perché in molti casi rappresenta una soluzione più equilibrata.
Una scelta consapevole parte da un dato oggettivo
La scelta tra contratto 4+4 e contratto 3+2 non dovrebbe mai basarsi su percezioni o convinzioni generiche.
Dovrebbe partire da un’analisi concreta del proprio immobile, del canone applicabile e del risultato economico complessivo dell’operazione.
Solo conoscendo tutte le opzioni disponibili è possibile compiere una scelta realmente consapevole.
Vuoi verificare se il contratto 3+2 può essere conveniente?
Parti dal calcolo del canone concordato e valuta il rendimento reale della locazione.
Guida pratica per proprietari immobiliari