Guida Operativa
Agevolazioni fiscali del canone concordato
Quando il vantaggio non dipende soltanto dall’affitto incassato.
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Canone Concordato
- 3.1Cos'e il Canone
- 3.2Concordato o Libero
- 3.3Agevolazioni FiscaliSei qui
- 3.4Tassazione
- 3.5Documento di Attestazione
Il rendimento di un immobile non dipende solo da quanto si incassa ogni mese, ma anche da quante imposte si pagano.
Il canone mensile non racconta tutto
Quando si parla di canone concordato, l’attenzione si concentra spesso sul valore dell’affitto.
È comprensibile. Il canone mensile rappresenta infatti il dato più immediato e visibile per ogni proprietario.
Esiste però un aspetto che, molto spesso, incide in modo significativo sul risultato finale di una locazione: la fiscalità e il rendimento netto dell’affitto.
Perché il rendimento di un immobile non dipende soltanto da quanto si incassa ogni mese, ma anche da quante imposte si pagano.
Perché esistono agevolazioni fiscali?
Il legislatore ha introdotto negli anni una serie di incentivi per favorire l’utilizzo dei contratti a canone concordato.
L’obiettivo è incentivare forme di locazione più equilibrate e sostenibili sia per i proprietari sia per gli inquilini.
Per questo motivo, quando ricorrono i requisiti previsti dalla normativa, il proprietario può beneficiare di importanti vantaggi fiscali.
Naturalmente, l’accesso a queste agevolazioni richiede il rispetto delle regole previste dagli Accordi territoriali e la corretta predisposizione del contratto.
La cedolare secca al 10%
Probabilmente si tratta dell’agevolazione più conosciuta.
In presenza dei requisiti previsti dalla normativa, i contratti a canone concordato possono beneficiare della cedolare secca con aliquota agevolata al 10%.
Si tratta di un’imposta sostitutiva che prende il posto di IRPEF, addizionali e imposta di registro.
Per molti proprietari questa rappresenta una delle principali ragioni di interesse verso il canone concordato.
Attenzione però: la cedolare secca al 10% non si applica automaticamente a qualsiasi locazione.
È necessario che il contratto rispetti i requisiti previsti dalla normativa e dagli Accordi territoriali applicabili e che l’immobile sia situato in un Comune ad alta densità abitativa o in uno dei territori per i quali la legge riconosce l’applicazione del regime agevolato.
La riduzione IRPEF del 30%
Non tutti i proprietari scelgono la cedolare secca.
In alcuni casi, infatti, la tassazione ordinaria IRPEF può risultare più conveniente oppure rappresentare l’unica opzione percorribile in funzione della situazione personale del locatore.
Anche in questo scenario la normativa riconosce un’importante agevolazione ai contratti a canone concordato.
Il reddito imponibile derivante dalla locazione beneficia infatti di una riduzione del 30% ai fini IRPEF, con conseguente diminuzione della base imponibile su cui vengono calcolate le imposte.
Per molti proprietari ciò può tradursi in un alleggerimento significativo del carico fiscale complessivo, soprattutto nei casi in cui non venga esercitata l’opzione per la cedolare secca.
Attenzione però: anche questa agevolazione non si applica automaticamente a qualsiasi locazione.
È necessario che il contratto rispetti i requisiti previsti dalla normativa e dagli Accordi territoriali applicabili e che l’immobile sia situato in un Comune ad alta densità abitativa o in uno dei territori per i quali la legge riconosce l’applicazione del regime agevolato.
Le riduzioni IMU
Un altro aspetto spesso sottovalutato riguarda l’IMU.
Per gli immobili locati a canone concordato la normativa prevede una riduzione dell’imposta di proprietà.
La normativa prevede, come regola generale, una riduzione del 25% dell’IMU dovuta.
A questa agevolazione possono poi aggiungersi eventuali ulteriori benefici deliberati dai singoli Comuni i quali, talvolta, possono portare a riduzioni ben più importanti.
Anche in questo caso è importante verificare la disciplina applicabile nel Comune in cui si trova l’immobile, poiché le agevolazioni possono variare sensibilmente da territorio a territorio.
Il vero vantaggio: guardare al rendimento netto
Quando si valuta una locazione è naturale concentrarsi sull’importo del canone.
Ma il vero rendimento di un immobile non dipende soltanto da quanto si incassa.
Conta soprattutto quanto rimane al proprietario dopo aver sostenuto il pagamento di imposte e costi.
Per questo motivo un canone apparentemente più elevato non sempre genera un risultato economico migliore.
In alcuni casi un contratto a canone concordato, grazie alle agevolazioni fiscali previste, può risultare particolarmente competitivo anche rispetto a un canone libero.
Naturalmente ogni situazione è diversa e richiede una valutazione specifica.
Le agevolazioni non sono automatiche
Questo è uno degli aspetti più importanti da comprendere.
Le agevolazioni fiscali non spettano semplicemente perché sul contratto è scritto “canone concordato”.
Occorre infatti che il rapporto sia stato impostato correttamente: il canone deve essere determinato secondo gli Accordi territoriali, il contratto deve rispettare i modelli previsti dalla normativa e deve essere presente l’attestazione di rispondenza.
L’attestazione riveste un ruolo fondamentale ai fini della dimostrazione della conformità del contratto e dell’accesso alle agevolazioni fiscali.
Negli anni è capitato che molti proprietari scoprissero soltanto successivamente che il contratto non era stato predisposto correttamente o che mancasse la documentazione necessaria per beneficiare delle agevolazioni.
Per questo motivo una corretta impostazione iniziale è fondamentale.
Conviene davvero?
Non esiste una risposta valida per tutti.
La convenienza dipende da molti fattori: il Comune in cui si trova l’immobile, il canone applicabile, la situazione fiscale del proprietario e le agevolazioni concretamente disponibili.
Ed è proprio per questo motivo che una scelta consapevole dovrebbe sempre partire da un dato oggettivo.
Perché soltanto conoscendo il canone applicabile e i possibili benefici fiscali è possibile valutare quale soluzione sia realmente più conveniente.
Il vero obiettivo non è semplicemente pagare meno imposte, ma costruire una locazione sostenibile, efficiente sotto il profilo fiscale e coerente con i propri obiettivi patrimoniali.
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