Guida Operativa
Canone concordato o canone libero?
Quale soluzione è più adatta al tuo immobile?
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Canone Concordato
- 3.1Cos'e il Canone
- 3.2Concordato o LiberoSei qui
- 3.3Agevolazioni Fiscali
- 3.4Tassazione
- 3.5Documento di Attestazione
La scelta non dipende solo dal canone mensile, ma dal rendimento complessivo, dalla fiscalità e dagli obiettivi del proprietario.
Non esiste una soluzione migliore in assoluto
Quando si decide di affittare un immobile, una delle prime domande che solitamente un proprietario si pone è: “Mi conviene un contratto a canone libero o un contratto a canone concordato?”
La risposta, però, non è uguale per tutti.
Ogni immobile è diverso, ogni territorio ha le proprie caratteristiche e ogni proprietario persegue obiettivi differenti.
C’è chi punta a massimizzare il canone mensile, chi preferisce ottimizzare la fiscalità e chi cerca soprattutto stabilità nel rapporto con l’inquilino.
Massima autonomia nella determinazione del canone
Nel canone libero, proprietario e inquilino stabiliscono liberamente il valore dell’affitto.
La forma contrattuale più diffusa è il contratto 4+4: quattro anni di durata iniziale con rinnovo automatico per ulteriori quattro anni, salvo i casi previsti dalla legge.
Il principale vantaggio del canone libero è la libertà nella determinazione del canone.
Questa maggiore libertà, tuttavia, non significa assenza di regole. Anche i contratti a canone libero devono rispettare la normativa sulle locazioni abitative.
Non solo una questione di canone
Nel canone concordato il valore della locazione viene determinato seguendo i criteri previsti dagli Accordi territoriali vigenti nel Comune in cui si trova l’immobile.
Questo sistema può essere applicato a diverse tipologie contrattuali, tra cui il contratto 3+2, il contratto transitorio e il contratto per studenti universitari.
Molti proprietari associano il canone concordato all’idea di un affitto più basso.
La realtà, però, è spesso più articolata: il rendimento di una locazione non dipende soltanto dal canone incassato ogni mese, ma soprattutto dalla fiscalità applicabile e dai costi complessivi della gestione.
La vera domanda non è: “Quanto incasso?”
Spesso il confronto tra canone libero e canone concordato si concentra esclusivamente sull’importo dell’affitto.
Ma questa è soltanto una parte del problema.
La domanda più corretta dovrebbe essere: “Quanto mi rimane realmente al netto di imposte e costi?”
In presenza dei requisiti previsti dalla normativa e dagli Accordi territoriali applicabili, il canone concordato può consentire l’accesso ad agevolazioni fiscali importanti, come la cedolare secca al 10% e le riduzioni IMU previste dai Comuni.
Per questo motivo, in molti casi, un canone apparentemente più contenuto può generare un rendimento netto molto competitivo.
Durata e flessibilità: quali differenze?
Anche la durata del rapporto può incidere molto sulla scelta finale.
Nel contratto 4+4 il primo momento di revisione piena del rapporto arriva dopo otto anni complessivi.
Nel contratto 3+2 a canone concordato, invece, il primo momento di revisione si raggiunge dopo cinque anni.
Questo significa che, quando il canone concordato è applicabile, il proprietario può arrivare prima al momento in cui valutare il rinnovo del rapporto o l’aggiornamento delle condizioni.
Naturalmente, anche nel canone concordato continuano a trovare applicazione le regole previste dalla normativa in materia di rinnovo e disdetta.
Quale soluzione conviene davvero?
Non esiste una risposta valida per tutti.
La scelta dipende da numerosi fattori: Comune in cui si trova l’immobile, canone applicabile, fiscalità del proprietario, agevolazioni disponibili e obiettivi perseguiti nel lungo periodo.
Ed è proprio per questo motivo che sempre più proprietari scelgono di partire da un dato oggettivo: il calcolo del canone concordato.
Soltanto conoscendo tutte le alternative è possibile compiere una scelta realmente consapevole.
Una scelta consapevole parte sempre dai numeri
Spesso il canone concordato viene escluso senza aver effettuato alcuna verifica.
Eppure bastano pochi minuti per comprendere se questa soluzione possa risultare conveniente per il proprio immobile.
A volte confermerà l’opportunità di un contratto a canone libero. In altri casi potrebbe far emergere vantaggi inattesi.
L’importante è decidere sulla base dei dati, non delle convinzioni.
Vuoi verificare quale soluzione possa essere più conveniente?
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