Guida Operativa
Cos’è il canone concordato?
Una soluzione che molti proprietari stanno riscoprendo.
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Canone Concordato
- 3.1Cos'e il CanoneSei qui
- 3.2Concordato o Libero
- 3.3Agevolazioni Fiscali
- 3.4Tassazione
- 3.5Documento di Attestazione
Il canone concordato non è semplicemente un affitto più basso: è un sistema che può incidere sul rendimento reale della locazione.
Canone concordato: davvero si guadagna meno?
Quando si parla di canone concordato, molti proprietari hanno una reazione immediata: “Non voglio affittare a meno del valore di mercato”.
È una preoccupazione comprensibile.
Per anni il canone concordato è stato percepito come una soluzione poco conveniente per il proprietario, quasi come una rinuncia a parte del rendimento del proprio immobile.
Oggi, però, sempre più proprietari stanno iniziando a porsi una domanda diversa: non quanto possono chiedere di canone, ma quanto riescono realmente a trattenere al termine dell’anno.
Negli ultimi anni il mercato delle locazioni è cambiato profondamente. Gli Accordi territoriali sono stati aggiornati in molte città e le agevolazioni fiscali previste dalla normativa hanno reso il canone concordato una soluzione che sempre più proprietari stanno valutando con interesse.
Cos’è il canone concordato?
In parole semplici, il canone concordato è un sistema che consente di affittare un immobile seguendo regole precise nella determinazione del canone.
A differenza del contratto libero, il 4+4, il valore dell’affitto non viene deciso esclusivamente tra proprietario e inquilino, ma viene calcolato sulla base degli Accordi territoriali vigenti nel Comune in cui si trova l’immobile.
Questo non significa che tutti gli appartamenti abbiano lo stesso canone.
Zona, metratura, caratteristiche dell’immobile, pertinenze e altri elementi incidono concretamente sul valore finale della locazione.
Ed è proprio per questo motivo che due immobili apparentemente simili possono generare canoni molto diversi.
Non è un contratto: è un sistema
Uno degli equivoci più diffusi riguarda proprio questo aspetto.
Molti pensano che il canone concordato sia un particolare contratto di locazione.
Il canone concordato è un sistema che può essere applicato a diverse tipologie contrattuali, tra cui il contratto 3+2, il contratto transitorio e il contratto per studenti universitari.
Ciò che accomuna questi contratti non è la durata, ma il modo in cui viene determinato il canone.
Chi decide il valore dell’affitto?
Questa è probabilmente la domanda più frequente: “Quanto posso chiedere per il mio appartamento?”
La risposta è semplice: dipende dalle caratteristiche del tuo immobile e dal territorio in cui si trova.
Per questo motivo due appartamenti identici, situati in Comuni diversi, possono avere canoni concordati completamente differenti.
Gli Accordi territoriali individuano delle fasce di canone entro cui deve essere determinato il valore della locazione.
Per questo motivo il calcolo del canone concordato non dovrebbe essere improvvisato.
Un errore nella determinazione del canone potrebbe infatti avere conseguenze sia sul piano contrattuale sia su quello fiscale.
Il rendimento non dipende solo dal canone
Molti proprietari guardano soltanto all’importo dell’affitto mensile.
È naturale.
Ma il rendimento reale di un immobile dipende da molti fattori: fiscalità, imposte, stabilità del rapporto e sostenibilità del canone per l’inquilino.
Ed è proprio qui che il canone concordato può diventare una valida alternativa al classico contratto 4+4.
In presenza dei requisiti previsti dalla normativa e degli Accordi territoriali applicabili, il proprietario può infatti beneficiare di importanti agevolazioni fiscali, come la cedolare secca al 10% e le eventuali riduzioni IMU previste dai Comuni.
Per questo motivo non sempre un canone più elevato corrisponde a un rendimento migliore. Talvolta accade il contrario.
L’attestazione: un documento spesso dimenticato
Quando si parla di canone concordato esiste un tema che genera ancora oggi molti dubbi: l’attestazione.
Si tratta del documento che verifica la conformità del contratto e del canone rispetto agli Accordi territoriali.
Non si tratta di un semplice adempimento formale, ma dello strumento che certifica la corretta applicazione delle regole previste dagli Accordi territoriali.
È un passaggio spesso sottovalutato ma particolarmente importante, soprattutto quando si intende beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa.
Negli anni è capitato che molti proprietari scoprissero soltanto successivamente che il contratto non fosse stato correttamente attestato oppure che il canone non fosse stato determinato nel rispetto delle regole applicabili.
Per questo motivo una corretta impostazione iniziale è fondamentale.
Conviene davvero?
Non esiste una risposta valida per tutti.
Ogni immobile è diverso. Ogni proprietario ha obiettivi differenti.
Per alcuni il canone concordato rappresenta una soluzione molto vantaggiosa. Per altri potrebbe non essere la scelta più adatta.
Diffida quindi da chi risponde a questa domanda senza aver prima analizzato il tuo immobile e il territorio in cui si trova.
L’unico modo per capirlo davvero è partire da un dato oggettivo: il calcolo del canone applicabile al proprio immobile.
Perché soltanto conoscendo numeri e agevolazioni è possibile fare una scelta realmente consapevole.
Vuoi approfondire il canone concordato?
Puoi continuare il percorso leggendo gli approfondimenti dedicati alle differenze rispetto al canone libero, alle agevolazioni fiscali e al metodo di determinazione del canone.
Vuoi verificare quale canone sia applicabile al tuo immobile?
Il primo passo è ottenere un dato oggettivo e capire se il canone concordato possa essere una soluzione adatta alla tua situazione.
Guida pratica per proprietari immobiliari