Guida Operativa
La tassazione reale di un affitto
Quanto rimane in tasca al netto di imposte e costi?
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Canone Concordato
Il canone incassato non coincide quasi mai con il guadagno reale del proprietario.
Il canone annuo non è il guadagno effettivo
Quando si valuta un investimento immobiliare, è naturale concentrarsi sull’importo dell’affitto.
Se un appartamento viene locato a 1.000 euro al mese, il ragionamento più immediato è semplice: 1.000 euro al mese significano 12.000 euro all’anno.
Ma la realtà è spesso diversa. Tra imposte, fiscalità e costi di gestione, il rendimento effettivo può essere ben differente da quello che si immagina.
Il canone lordo non è il guadagno
L’affitto rappresenta un ricavo, ma anche la locazione comporta costi e imposte.
Tra gli elementi che possono incidere sul rendimento troviamo la tassazione del reddito, l’IMU quando dovuta, eventuali spese straordinarie, periodi di sfitto e costi di gestione o manutenzione.
Per questo motivo il canone mensile rappresenta soltanto il punto di partenza dell’analisi. Il dato davvero importante è quanto rimane al proprietario dopo aver sostenuto tutti i costi.
Non conta solo quanto incassi
Immaginiamo due immobili che producono un canone simile.
Il primo è locato con un contratto a canone libero 4+4. Il secondo utilizza un contratto a canone concordato e beneficia delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa.
Sebbene il canone del primo possa essere più elevato, il risultato netto finale può essere sorprendentemente diverso.
Canone più basso, guadagno netto più alto
Ipotesi semplificative: 4+4 con cedolare secca al 21%; 3+2 con cedolare secca al 10%; IMU ordinaria stimata in € 1.200 annui; riduzione IMU canone concordato pari al 25%, quindi € 300 annui di risparmio.
| Voce | 4+4 canone libero | 3+2 canone concordato |
|---|---|---|
| Canone mensile | € 700 | € 650 |
| Canone annuo lordo | € 8.400 | € 7.800 |
| Cedolare secca | 21% | 10% |
| Imposta sul canone | € 1.764 | € 780 |
| IMU effettiva | € 1.200 | € 900 |
| Totale imposte e IMU | € 2.964 | € 1.680 |
| Reddito netto annuo | € 5.436 | € 6.120 |
| Reddito netto mensile | € 453 | € 510 |
| Differenza per il proprietario | — | + € 684/anno |
| Risparmio per l’inquilino | — | € 50/mese |
A prima vista il 4+4 sembra più conveniente, perché il canone mensile è più alto. Guardando però il risultato netto, il 3+2 consente al proprietario di trattenere di più grazie alla fiscalità agevolata e alla riduzione IMU.
Stesso guadagno netto, maggiore sostenibilità per l’inquilino
Per ottenere un netto simile al 4+4 da € 900/mese, il 3+2 può permettersi un canone più basso grazie alla fiscalità agevolata e allo sconto IMU.
| Voce | 4+4 canone libero | 3+2 canone concordato |
|---|---|---|
| Canone mensile | € 900 | € 790 |
| Canone annuo lordo | € 10.800 | € 9.480 |
| Cedolare secca | 21% | 10% |
| Imposta sul canone | € 2.268 | € 948 |
| IMU effettiva | € 1.200 | € 900 |
| Totale imposte e IMU | € 3.468 | € 1.848 |
| Reddito netto annuo | € 7.332 | € 7.632 |
| Reddito netto mensile | € 611 | € 636 |
| Differenza per il proprietario | — | + € 300/anno |
| Risparmio per l’inquilino | — | € 110/mese |
In questo caso il proprietario mantiene un risultato netto sostanzialmente equivalente, anzi leggermente superiore, pur applicando un canone mensile più basso.
Gli esempi hanno finalità esclusivamente illustrative e sono costruiti sulla base di ipotesi semplificate. La convenienza effettiva dipende da Comune, canone applicabile, situazione fiscale del proprietario, IMU dovuta e agevolazioni concretamente disponibili.
La fiscalità può cambiare il risultato finale
Tra canone libero e canone concordato possono esistere differenze importanti sul piano fiscale.
La possibilità di accedere a regimi agevolati, come la cedolare secca al 10% o le riduzioni IMU previste dalla normativa, può incidere in modo significativo sul risultato economico complessivo.
Naturalmente non esiste una soluzione valida per tutti. Ogni immobile ha caratteristiche proprie e ogni proprietario presenta una situazione fiscale differente.
Il vero errore è guardare solo al canone
Uno degli errori più frequenti consiste nel confrontare le diverse tipologie contrattuali esclusivamente sulla base dell’importo dell’affitto.
Un’analisi corretta dovrebbe considerare anche il carico fiscale, la durata del rapporto, la sostenibilità del canone e il rendimento netto finale.
Perché una scelta apparentemente conveniente oggi potrebbe rivelarsi meno vantaggiosa nel lungo periodo.
Una scelta consapevole parte sempre dai numeri
Ogni immobile è diverso. Ogni proprietario ha obiettivi differenti.
Per questo motivo la scelta tra canone libero e canone concordato non dovrebbe basarsi su convinzioni generiche, ma su dati concreti.
Conoscere il canone applicabile e le agevolazioni eventualmente disponibili rappresenta spesso il primo passo per prendere decisioni più consapevoli.
Vuoi approfondire?
Puoi proseguire il percorso leggendo gli approfondimenti collegati al rendimento netto e al canone concordato.
Vuoi verificare il rendimento potenziale del tuo immobile?
Parti da un dato oggettivo: calcola il canone concordato applicabile e valuta il rendimento reale della locazione.
Guida pratica per proprietari immobiliari